租賃契約(二)

五、轉租

  1. 合法轉租VS 不合法轉租
    第 443 條
    承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
    承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
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  2. 考點:轉借呢?能否適用443?
    (1) 依文義解釋,民法443調並未規定到違法轉借;且依民法第433條,承租人對於其允許使用的第三人負無過失責任,細譯該脈絡,似認為承租人有權將租賃物出借第三人。
    (2) 然解釋上,民法433應只允許同居或短暫使用之情形,蓋租賃契約之成立,著重承租人之資格,倘允許承租人長期交付他人使用,亦與租賃本旨未合。
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    考點:占有連鎖(違法轉租的次承租人,是否能以占有連鎖對出租人主張其為有權占有?)
    所謂占有連鎖,除中間人對所有人係有權占有、占有人對中間人係有權占有外,尚須中間人有移轉占有之權限,始足當之。
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    考點:出租人得否直接向違法轉租的次承租人請求返還?
    1. 倘出租人未終止與承租人之租賃關係,尚不得向次承租人請求返還房屋,因出租人與承租人間的租賃關係存在,則承租人係該屋之使用收益權人,出租人僅得命次承租人將房屋返還於承租人。
    2. 出租人亦得依民法第443條第2項終止租約後,依民法第767條項次承租人請求返還房屋。

六、押租金契約

  1. 押租金的目的:擔保承租人租金債務與損害賠償責任的實現;待租賃關係消滅、當事人清算債務後,出租人應將餘額返還承租人,是以,押租金契約的法律性質應屬於讓與擔保
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    讓與擔保:以交付擔保物,由債權人加以留置為必要。
    一方面對債務人可產生心理上的強制,使債務人依約履行債務;另一方面對債權人而言,可說是最直接的保障,當債務人未依約履行債務時,債權人可直接從擔保物取償。→是以,學說與實務見解都認為押租金契約是「要物契約」。
  1. 爭點:房屋所有權移轉後,承租人(乙)於租賃關係終止時應向原出租人(讓與人甲)或現出租人(受讓人丙)請求返還押租金?
    →早期見解將押租金契約視為從契約,故於甲將該屋移轉於丙時,依民法第425條第1項,對受讓人丙繼續存在者,除租賃契約外,亦包含押租金契約。
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    →晚近實務見解,則認為押租金契約基於「讓與擔保」之性質,為「要務契約」,倘出租人未將押金交付受讓人時,受讓人既未受押金權之移轉,對於承租人自不負返還押金之義務。職是,租賃契約終了後,承租人應向現實際占有押租金之人請求返還。
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    →管見以為應採早期見解,原因如下
    (1) 受讓人因承租人占有租賃物而得知有租賃關係存在,有無押租金之因素自應納為交易考量;至於讓與人於讓與租賃物時有無將押租金一併交付於受讓人,是屬其雙方內部債之關係,承租人無從得知,將讓與人未交付押租金之情事作為受讓人拒絕返還承租人押租金之抗辯事由,對承租人實有不公。
    (2) 反之,若採晚近實務見解,讓與人甲並未將押租金交付予受讓人丙。倘嗣後發生可歸責於承租人之房屋損害,原應於押租金中扣除;於此狀況下,難道受讓人丙得向承租人乙再次要求給付?基於保護經濟地位較弱勢之承租人立場,學生認為此說不可採。

(參考資料:李淑明債各、這是一本民法債編解題書、立法院)

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