土地謄本怎麼看?

(一)謄本分成一至三類
1. 第一類謄本:所有權人、抵押權人等登記名義人或其繼承人,可申請含完整資料的「第一類謄本」。
2. 第二類謄本:任何人皆可申請,惟謄本上的個資會去識別化(例如所有權人王小名會變成 王**)。
3. 第三類謄本:利害關係人若欲取得完整姓名與住址的謄本,但又非屬可申請第一類的登記名義人時,可檢附相關證明以申請「第三類謄本」。

(二)全部謄本 or 部分謄本
1. 全部謄本:指所申請地號全部的登記資料
2. 部分謄本:若土地共有,則可申請個人部分謄本,以查得該權利人的登記資料。


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土地謄本分成三大部分:「土地標示部」、「土地所有權部」、「土地他項權利部」

(一)面積:以平方公尺表示,1平方公尺x 0.3025=「坪」

(二) 使用分區、使用地類別
我國土地之利用,依區域計畫分為「都市土地」與「非都市土地」二類,各自適用不同法規。
1. 都市土地
___(1) 使用分區以(空白)表示。
___(2) 依各都市計畫的不同,有不同的使用限制,大致上分為:農業區、住宅區、商業區、工業區、公園用地、機關用地等。若欲查詢該地號為何種分區,可使用全國土地使用分區查詢系統
2.非都市土地
___(1) 依謄本所記載之分區,如山坡地保育區等
___(2) 網路查詢

(三)公告土地現值:每年1月1日公告,為政府根據過去一年來,調查轄區內土地交易的價格動態,做為土地移轉買賣交易時的價格依據。(延伸閱讀:公告地價 VS 公告土地現值哪裡不同?)

(四)地上建物建號:記載在土地上所座落建築物的建號
1.一地一建:載明土地上建物之建號。
2. 區分建物:載明地上建物之棟數
註:因我國的建物並非採強制登記制,與土地採強登記制有所不同,故並非所有的建物都一定要辦理第一次登記,所以這個欄位空白不表示這宗土地就是「素地」,地上有可能有未完成登記的建築物。延伸閱讀:未保存登記)


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(一)登記日期、原因發生日期:登記日期是地政機關依法登記之日期→對抗第三者效力之時刻。原因發生日期是如買賣契約訂定日或繼承原因發生日期。

(二)所有權人:所有權人資料,如:姓名、身份證字號等,注意是否與賣方相同。

(三)權利範圍:土地所有權人的持份比例,通常透天土地持份會顯示一分之一,公寓或電梯大樓會另有比例。

(四)當期申報地價:每三年重新評估一次,係作為課徵地價稅用及計算土地登記費的依據。

(五)前次移轉現值或原規定地價:用以計算土地增值稅

(六)歷次取得權利範圍:如果土地所有權人是分次取得這塊土地的所有 權利範圍,歷次取得的持分就會分次詳細記載。

(七)其他登記事項:記載其他應登記之資料。須注意此欄位是否記載有預告登記、假扣押、假執行等,避免產權複雜的物件。延伸閱讀:預告登記


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(一)權利種類:土地他項權利的種類,可分為「用益物權」及「擔保物權」
1.用益物權分為:普通地上權、區分地上權、農育權、不動產役權
2.擔保物權分為:普通抵押權、最高限額抵押權

(二)權利人:通常為承做房貸的銀行;如是自然人,可能為民間借貸。

(三)債權額比例:若只有一個權利人,債權額比例會是全部。但若是多人共有一個他項權利,此時權利人依其各自債權額度共有此權利。

(四)擔保債權總金額:債權人為保障債權,通常設定之擔保總額會 > 實際借款金額
_____________________(設定金額約=實際借款額x1.2倍)。

(五)擔保債權確定期日
1. 用於最高限額抵押權,其期限為訂定契約之日起 30 年之內。
2. 例如:甲將土地設定最高限額扺押權予乙,約定擔保債權總金額為新台幣 1,000 萬元,擔保債權確定期日為 130 年 12 月 31 日。即在 130 年 12 月 31 日之前,甲可以在1,000 萬元的額度內向某乙分次借、 還款,但累計借款金額不可以超過新台幣 1,000 萬元,也就是說甲對乙借款的總金額尚未確定。而在擔保債權確定期日 130 年 12 月 31 日後,債權金額就確定了,甲不能再向乙借款,此時雖然擔保債權總金額仍為新台幣 1,000 萬元,但其實際借貸的金額仍以最後乙借給甲的金額為主,如果這時甲要向乙抵押借款時,就要再設定登記第二順位的抵押權。

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