地價稅的課徵

壹、為何要課地價稅?
貳、地價稅的特色
參、現行地價稅制
肆、地價稅自用住宅優惠

壹、為何要課地價稅?
國父孫中山的三民主義中,於民生主義部分提到「平均地權」的概念,主張由國家規定土地法、土地使用法、土地徵收法和地價稅法;私人所有的土地,由地主估價呈報政府,國家就價徵稅,並於必要時依所報價收買之。自報價後,土地所增加的價值,歸諸公有,即「漲價歸公」

為何要漲價歸公?
「地價漲高是由於社會和工商業進步,這是由眾人的力量經營而來;所以由這種改良和進步之後所漲高的地價,應該歸之大眾,不應該歸之私人所有。」

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貳、地價稅的特色
1. 地價稅課稅成本低,稅源穩定確實:土地的固定性及不可移動,納稅義務人無法隱匿課稅對象,故課稅成本低、稅源確實。
2. 地價稅採累進稅率:持有大量土地的人,因地價稅採累進稅,故會增加其持有成本,促進出售土地,防止地權集中,增加土地的流動性,有利土地的利用。
3. 課徵空地稅:對間置不用的土地課徵空地稅,可促進土地利用。

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、現行地價稅制

一、持有土地應繳納地價稅
二、地價稅之納稅義務人
_____1. 土地所有權人、管理機關(土地所有權屬公有)、典權人(設有典權土地)、受託人(土地為信託財產者)。
_____2. 註:土地為分別共有者,以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

三、納稅義務基準日

納稅義務基準日課徵期間課稅所屬期間
8/3111/1至 11/301/1至12/1
 注意:在 8 月 31 日登載於土地登記簿上的土地所有權人,不論實際擁有土地時間的長短,就是當年度全年之地價稅納稅義務人。

四、申報地價
申報地價係作為課徵地價稅之依據,土地所有權人得參考公告地價,增減20%以內申報地價。如未申報地價者,則按公告地價的80%為其申報地價,故土地所有權人如欲減輕地價稅負擔,以公告地價的80%為申報地價者,可免辦理申報地價。

既然是自由申報地價,民眾必定會選擇能省錢的80%公告地價,此法令有何意義?又申報地價、公告地價、公告土地現值的區別為何?詳見本篇文章。

五、累進起點地價
指各直轄市或縣(市)土地七公畝( 700 平方公尺)之平均地價。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。

六、地價稅稅率及計算公式
(一) 一般用地稅率

稅級別計  算  公  式
1應徵稅額=課稅地價(未超過累進起點地價者)× 稅率(10‰)
2應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價未達 5 倍者)× 稅率(15‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.005)
3應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價 5 倍至10倍者)× 稅率(25‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.065)
4應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者)× 稅率(35‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.175)
5應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者)× 稅率(45‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.335)
6應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價 20 倍以上者)× 稅率(55‰)-累進差額(累進起點地價 × 0.545)

 (二)特別稅率 

適用土地稅率種類
(1) 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地2‰
(2) 公共設施保留地6‰
(3) 工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地10‰
(4) 公有土地(按基本稅率徵收)10‰

(三)實例計算
李四在某縣有土地 3 筆,甲地88平方公尺,申報地價每平方公尺1萬8,000元;乙地80平方公尺,申報地價每平方公尺2萬2,000元;丙地 888 平方公尺,申報地價每平方公尺8,800元。請問李四每年應納地價稅若干?(假設該縣累進起點地價為170萬元)

甲地地價總額=1萬8,000元 × 88m = 158萬4,000元
乙地地價總額= 2萬2,000元 × 80 = 176萬元
丙地地價總額= 8,800元 × 888 = 781萬4,400元
158萬4,000元+176萬元+781萬4,400元 = 1,115萬8,400元

李四全年應納地價稅額= 課稅總地價 × 稅率 -(累進起點地價×0.065)
= 1,115萬8,400元 × 25‰ -(170萬元×0.065)
= 27萬8,960元-11萬500元
= 16萬8,460元

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肆、地價稅自用住宅優惠

從上可見,地價稅一般用地稅率是10‰~55‰,採累進方式課徵,而自用住宅用地稅率只有2‰,相差甚多。若要使用自用住宅地價稅,則須符合以下「三個條件,二個限制」,並於9月22日前向稅捐處提出申請。
三個條件
1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2. 土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
3. 無出租、無供營業等非住家用途。

二個限制
1. 面積限制:都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地面積不超過700平方公尺。
2. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限。

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