申報地價 VS 公告地價 VS 公告土地現值

【申報地價】
申報地價係作為課徵地價稅之依據,土地所有權人得參考公告地價,增減20%以內申報地價。
如未申報地價者,則按公告地價的80%為其申報地價,故土地所有權人如欲減輕地價稅負擔,以公告地價的80%為申報地價者,可免辦理申報地價。

既然是自由申報地價,民眾必定會選擇能省錢的80%公告地價,那這個法令到底有什麼意義?
地價稅是「照價徵稅」,因最初期時並沒有公告地價可參考,價值是依由地主說的算,為了避免地主高價低報,政府也宣布可以隨時「照價收買」(參見平均地權土地條例)。

如此一來,若地價報得高於市價,期待被徵收時獲利,就須負擔更沉重的地價稅;若是地價報得低於市價,雖然可以減少賦稅的支出,卻要承擔隨時被政府「照價收買」的風險。為了降低收益損失的風險,申報地價就會更真實的反映地主對地價的判斷,也更接近市場的土地價值。


【公告地價】
政府舉辦規定地價或重新規定地價時,會去參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況以及民眾負擔能力來評判,然後再按照法定程序來評估定案並在1月1號時公告地價,藉以提供土地所有權人申報地價,並依據申報地價來課徵地價稅。


【公告土地現值】
至於公告土地現值又是什麼?為何與公告地價相差甚多?這就要從地價制度的變革講起了。

地價制度:兩價合一&兩價分離
一、民國53年至79年:公告地價=公告土地現值(兩價合一)。
二、民國80年迄今:兩價分離
雖然早期公告地價與公告土地現值相同,但因為地價漲幅劇烈,考慮到地價稅大增會造成多數土地持有人的負擔,故於民國80年實施兩價分離的政策,讓公告現值跟著市價走,公告地價卻盡量的不做大幅度調升,演變至今便成就了市價與公告地價的巨大差距。

而現行公告土地現值,是直轄市及縣(市)政府對於轄區內土地,由所調查之買賣或收益實例資料,據以估計區段地價,經地價評議委員會評定後,於每年一月一日公告。其主要作為土地所有權移轉時計算土地增值稅之用。

註:各縣市會公布「公告土地現值&公告地價作業程序與計算公式」(連結為台北市的

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